Justicia de Córdoba Reconoce la facultad de los Barrios Privados sin registrar para reclamar gastos
La Justicia Cordobesa Reconoce la capacidad de los conjuntos inmobiliarios de reclamar el pago de sus gastos comunes aún sin estar inscriptos como Propiedad Horizontal.
Recientemente, el Sr. Juez a cargo del Juzgado Civil y Comercial Nro. 36 dictó sentencia en un juicio en el que nos tocó intervenir como parte actora.
En los autos caratulados “VILLA PRIVADA SAN ALFONSO I C/ SIMONETTA, LAURA CAROLINA Y OTRO - ABREVIADO - COBRO DE PESOS” el día 15/08/2018 se dictó la Sentencia Nro. 301 que vino a tratar un tema de vital importancia en la actualidad y que debe ser tratado con prudencia y análisis metódico.
Sin embargo, hay que resaltar que estamos en presencia de una sentencia única en su estilo, innovadora y que ha encarado al tema con gran seriedad.
El caso:
El complejo inmobiliario “Villa Privada San Alfonso I” es un barrio cerrado no conformado como Propiedad Horizontal; no cuenta con reglamento de propiedad horizontal, ni se encuentra inscripto como tal, no es, a consecuencia de ello, persona jurídica formalmente hablando y no tiene tampoco, un reglamento interno que utilizar para el análisis de las relaciones entre partes.
Sin embargo, entre los propietarios, se pagan gastos comunes a una persona designada como administrador a esos efectos. Posee un cerco perimetral, seguridad, mantenimiento de parques, entre otros servicios comunes; asimismo cuenta con un consejo de propietarios.
Pero, bien vale la reiteración, no está conformado como PH.
Tras situaciones ajenas al presente, un propietario toma la decisión de dejar de pagar los gastos comunes aduciendo que no existe PH, por consiguiente, no se lo puede obligar a pagar nada. Además, al no haber una persona jurídica, nadie puede actuar en juicio en su contra.
Tras varios meses, de gestiones extrajudiciales varias, se decide iniciar acciones.
Consultado quien suscribe se les informó sobre las complicaciones que pueden surgir al iniciar una acción como esta, sin contar con la personería jurídica. Sin perjuicio de lo cual, entendiendo que el derecho debe estar detrás de la realidad, se aconsejó su inicio.
Lo novedoso del asunto es que se trata de un Barrio Cerrado que no sólo no posee personería jurídica, sino que, incluso, no tienen un reglamento interno y hasta se ha discutido en el juicio la designación tuya como administrador.
LA RESOLUCIÓN:
Justamente, lo que ocurrió es que la parte demandada sostuvo que el barrio carece de personería jurídica y, por consiguiente, de la LEGITIMATIO AD CAUSAM (en otras palabras, la legitimación para estar en juicio)
Desde un punto de vista, claramente práctico, el fallo fundamenta su condena, entre otras cosas, en la "teoría de los actos propios" sin mencionarla. Así sostiene que "no puede negarse que quien se somete a éste tipo de emprendimiento, lo hace movido por la intención de convertirse en propietario de un determinado lote."; dicho de otra forma, quien adquiere en un barrio privado, sabe que tiene esa condición y no puede, luego sorprenderse o sostener que no va a pagar los gastos comunes, so pretexto de la inexistencia de una persona jurídica determinada.
Una de las características de este tipo de emprendimientos será, entonces "la incidencia del derecho público, la privatización de los servicios públicos, la fuerte interrelación personal y la necesaria intervención de mecanismos del propio conjunto, para satisfacer las principales necesidades y cubrir intereses del grupo."
Es decir, el propio sistema de mantenimiento, pagos de gastos comunes, etc determina a la forma asociativa mencionada.
Si bien reconoce, con claros signos de crítica al barrio, que este emprendimiento "no se ha sometido aún a la “adecuación”, prevista en el art. 2075, último párr., CCCN", un punto sumamente importante es el RECONOCIMIENTO que el Sr. Juez hace de la LIGITIMATIO AD CAUSAM (legitimación para estar en juicio o, dicho de otra forma, para iniciar acciones legales) del barrio, incluso cuando desde lo formal no es una persona jurídica establecida en las normas.
Un párrafo de lo más importante, al respecto es el que se transcribe:
"...aun cuando el complejo de viviendas no cuente con un estatuto ni reglamento escritos, la existencia de esta asociación no puede ser desconocida so riesgo de incurrir en un exceso rigorismo incompatible con la realidad jurídica..."
Es decir, para el juez, es más importante la REALIDAD JURIDICA (son un barrio privado, que vive como tal, que tiene normas no escritas, como tal y que fue concebido con esa idea a futuro) y requerir para el cumplimiento de las obligaciones de sus componentes (vecinos) una formalidad como la inscripción previa, es ir contra la misma existencia y un exceso formal no acorde con la función judicial y el fin asociativo.
"...el consentimiento de contribuir a los gastos comunes deviene sin lugar a dudas del hecho de su ingreso a la urbanización, pues nadie puede pretender adquirir una casa en un barrio de estas características -que, como vimos, ostenta los mismos elementos que cualquier conjunto inmobiliario propiamente dicho- y sin ponerse en contradicción con su propia conducta, pretender desconocer los gastos que las cosas comunes generan en pos de la convivencia, seguridad, y esparcimiento de todos los propietarios..."
Como venimos diciendo, se trata de un importante fallo con el reconocimiento de la existencia de un barrio cerrado incluso antes de su formalización como tal.
El derecho no puede estar contra la realidad y, a pesar de llegar, casi siempre, tarde, el devenir de la realidad tiene directa vinculación.
Tal y como debería ser el principal cuidado de nuestros jueces, el fallo no le escapa a la doctrina sentada por nuestro máximo Tribunal, en la que se asegura que los fallos no pueden adecuarse únicamente a lo escrito por la ley, sino que su mirada debe ser integradora de la realidad que les toca resolver.
“Cabe recordar en tal sentido, en función de la pauta rectora sentada en el art. 2 del nuevo Código y la doctrina judicial de la Corte Nacional desde hace tiempo (CSJN, Fallos: 293:401; 295:157, entre muchos otros), que los jueces no pueden desentenderse de las consecuencias de sus decisiones, ni de la justicia del resultado de ellas. La función judicial no se agota en la letra de la ley, con olvido de la efectiva y eficaz realización del derecho (CSJN, Fallos: 25:157).”
En otras palabras, más allá del texto de la ley, la gran mayoría de los emprendimientos similares de la actualidad, no tienen sus inscripciones, pero deben ser reconocidos como tales y, a consecuencia de ellos
“…se encuentra(n) legitimado para liquidar y cobrar los gastos y demás erogaciones inherentes a la vida comunitaria relativos a la totalidad de las áreas en las que se despliegan actividades comunes…”
Y realiza un reconocimiento crucial de la realidad:
“Resulta de la naturaleza de los complejos urbanísticos la necesidad de que los propietarios de los lotes contribuyan al mantenimiento y conservación de las vías de acceso, espacios de circulación interna, servicios de seguridad, parquización, iluminación, limpieza y otros centrales. La circunstancia de que no haya existido un contrato expreso de constitución del barrio entre todos los propietarios de lotes de vivienda, mediante el cual se obligaran recíprocamente a contribuir al objeto propuesto, dando mandato a la asociación para asumir la titularidad y reglamentar el uso de los bienes, recaudar las contribuciones y atender a su administración y por intermedio de sus órganos estatutarios proveer todo lo atinente al progreso y acrecentamiento del emprendimiento, no empece a que existan signos evidentes de la voluntad de los propietarios en tal sentido.”
Y con carácter contundente, asegura “si la mayoría de los propietarios de lotes dejaran de abonar sus cuotas, dejaría de existir el club de campo o barrio cerrado”
Si bien, bien vale la aclaración, se trata de un fallo de primera instancia y que aún queda mucho camino por andar, celebramos su contenido, el reconocimiento de una realidad de vital importancia para nuestro trabajo y agradecemos a quienes confiaron en nosotros para llevar con la asistencia técnica los caminos a la justicia.